轉流率德政再接再勵

　　習近平主席說：「少年強、青年強則中國強。」筆者十分同意，社會是應該以年輕人福祉為健康發展的基礎，所以我的樓市理論，亦以年輕人能置業安居樂業為首要願景。

　　房委會於4月22日宣布推出新一期的「居屋2025」、「綠置居2025」及「白居二2025」三項上車計劃。今次局方的口號是「幸福上流！置業圓夢！」，並有多項措施加大力度去幫年輕人置業。

　　今次居屋發售最低售價只約150萬元，更向前兩次曾連續申請同一類別資助出售單位銷售計劃而未能成功購買單位的申請者分派多一個抽籤號碼，白居二計劃亦增加配額，預計今年第四季向成功申請者發出批准信，以申請「購買資格證明書」。

令年輕人安居樂業，是政府的重要任務。(AP)

　　另外，局方將綠表與白表申請者的配額比例由40:60調整到50:50，而綠置居亦會推售新一批租者置其屋計劃回收單位。下一個5年期（2026/27至2030/31年度）的居屋供應量預計高達約5.9萬個單位，較本屆政府上任首5年期（2022/23至2026/27年度）足足增加近50%。

　　上車都得到很周到的安排，令基層置業機會大增，各位要好好珍惜。現在是財務、市道、行政理念都配合到的難得時機，若今天能掌握，一定比未來更明智。

　　今屆政府給予草根階層的各項上車計劃，做得特別出色的是設計上十分重視轉流率，處理濫用公屋和鼓勵居民置業，對縮短輪候上樓有很大幫助。很多人忽略了政府的置業資助還有一個好處，置業者因得到政府的按揭擔保，相對買私人樓，其實在收入證明容易過關得多。另外，白表人士本來收入是超出了進入公屋的資格，但又買不起私樓，用白表申請買居屋就可以得到這個權利。轉流率政策的成功，令公屋輪候上樓的時間縮短了，能置業的人增加了，且並不單只用一手供應去解決問題，更活化二手市場，令其成為增加的供應去滿足市場需要。二手市場可以享受購買力，無疑也在分配社會資源和利益上有更均勻的效果。

　　政府運用轉流率做得出色，筆者認為應該將有關理念也放在私樓市場上。很多人認為不應該資助高於草根上車的樓價，其實是有誤區的。一些800萬元以上的住宅板塊，的確不需要資助，但必須確保政策上能令它們暢順活動，按揭、釐印等市場因素適當運用，都可以令這些板塊活起來。一個市值800萬元的物業，是需要流暢的市場，業主才會放盤，也才會向上游去找舒適的單位。每一板塊的上下游也暢順地運作，才算發揮轉流率，讓財富在社會正常運作。

　　過去很多人都誤以為新供應只計一手供應，其實確定二手轉流同樣重要。如果成交只集中在一手住宅市場，但二手成交運作缺乏，那即是財富不足夠在小市民社區流轉並分配不足。繼逆轉上車機會後，筆者認為政府可以利用調節轉流效率，以私樓市場去分配更平均和富裕的社會財富。