《投資心得－潘鐵珊》太古地產出租物業收入豐厚，發展地區聚焦城市主地標

　　《投資心得》太古地產(01972)的業務組合從業務性質和地區分布來說可分為下列三大方面。

*收入來源多元且定位清晰，財務與回報極度健康*

　　若按業務性質來看，可分為物業投資、物業買賣及酒店業務等三個方面。其物業投資為長期持有並出租商業、零售及住宅物業，2025年貢獻收入130.14億元，佔總收入81.1%。至於物業買賣則包括物業發展及興建住宅物業出售，2025年收入21.1億元，佔比13.2%，年內轉虧為盈。第三方面為酒店業務，集團透過「太古酒店」品牌經營，2025年收入9.17億元，佔比5.7%。

　　如果按地區分布，則可劃分為三大市場。首先是香港巿場，這部分佔收入83.66億元，即佔比52.2%。旗艦物業包括太古廣場、太古坊等甲級寫字樓及零售物業。至於中國內地方面，收入53.92億元，佔比33.6%，布局北京、上海等一線城市，擁有11個大型商業項目，如三里屯太古里、廣州太古匯等。此外，美國及其他地區收入為22.83億元，佔比14.2%，已出售美國邁阿密Brickell City Centre項目，同時拓展至印尼、越南、泰國等地。

　　綜合來看，太古地產形成了一個以物業投資為核心、香港與內地為雙引擎的業務組合，收入來源多元且定位清晰。

　　太古地產是老牌高端商業地產商，物業均位於香港中環、北京三里屯等核心城市稀缺地段。GuruFocus對其「品牌實力」和「客戶忠誠度」給予高度評價。

　　其財務與回報方面極度健康，2025年淨負債率僅14.6%。經營性現金流同比大增99%。採取漸進式派息政策，2025年股息率約5.4%。

*租金收入為主核心業績具韌性，加碼投資核心資產*

　　由於發展焦點放在各地區的一級核心位置，故其業績具極強韌性，租金收入為主核心，2025年基本溢利86.2億元(同比+27.4%)。此外，由於零售業務韌性極強，故香港購物中心出租率接近100%，東薈城零售額更大幅增長21.8%。

　　再者，在戰略與增長方面，集團正推行「千億投資計劃」加碼核心資產，已承諾投放670億元。預計2026-2028年約90%資金投向內地綜合體。集團亦通過出售非核心資產去優化組合，累積回收約587億元並投入核心項目，展現卓越的資本循環能力。

　　總結來說，太古地產憑藉無可複製的核心地段物業、穩健的財務狀況及清晰的增長戰略，在高端商業地產領域建立了明確的市場優勢。筆者認為集團業務收入穩定，基本估值大幅優於同業，這正是現時最理想的防守性投資對象，故建議投資者可考慮在現水平作小注吸納，中線目標26元，跌破18元止蝕。《香港股票分析師協會副主席　潘鐵珊》(筆者沒有持有相關股份，客戶持有相關股份)
　
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