【回顧展望－樓轉乾坤】樓市陷困局望轉乾坤，憧憬減息及全面撤辣

　　2023年本港經濟復甦步伐不似預期，美國加息周期持續，香港兩度跟加，高息環境持續加重業主供樓負擔，年內樓價跌跌不休。差估署公布，首10個月計樓價累跌近4％，10月香港私人住宅售價指數按月跌2.2％，連跌6個月，並創逾6年半新低。雖然政府公布一系列減辣措施，但成交量未見起色，若未有進一步減辣等利好消息推動，市場普遍估計2024年樓價續下挫，料最多跌一成，不過業界憧憬明年財政預算案進一步減辣甚至全面撤辣，認為撤辣再加上減息因素，有望帶動樓價止跌回升。

 

 

仲量聯行料明年中小型住宅樓價跌一成

 

　　 戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，雖然最新一份施政報告公布一系列減辣措施，但主要惠及來港專才，本地買家和投資者入市意欲仍然相對保守。預料整體樓價在明年上半年仍有0至5％下調空間。至於成交量方面，估計發展商明年會加快推盤步伐，息口有望在下半年企穩，估計2024全年住宅成交量比今年低位回升約兩成5萬至5.3萬伙水平。

 

　　仲量聯行香港主席曾煥平表示，預期樓價將持續下跌，中小型住宅樓價於2024年將下滑約10％，重返2016年的水平，並料來自內地的購買力有限，會集中於豪宅市場，預測明年豪宅樓價跌約5％。

 

　　萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，展望2024年樓價走勢呈「L型」，上半年將繼續受壓，下半年相對平穩，全年一般住宅樓價下跌約0至5％，豪宅樓價則維持平穩發展。

 

憧憬全面撤辣及減息，代理料明年樓價止跌回升

 

　　美聯則表示，隨著美國加息周期完結，明年減息的利好因素推動下，樓價有望止跌回升，料明年升約5％。

 

　　中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，明年初或2月底有機會財政預算案中提出進一步減辣甚至全面撤辣，屆時息口因素憂慮消散，預期將帶動明年首季成交量增加，明年上半年樓價有望升5％。

 

　　利嘉閣預計，中小型住宅樓價於明年將可錄得約8％的升幅；而豪宅物業價格在高才通、新資本投資者入境計劃及愈來愈多家族辨公室效應帶動下，料亦有8％的上升空間。港置料年中樓價見底，樂觀預計全年升3至5％。

 

　　另外，東亞銀行首席經濟師蔡永雄表示，預期樓價將於明年第一季見底，明年就業市場料穩定，加上開始減息，預期明年樓價有望回升2至3％。

 

瑞銀及大摩料明年樓價最多跌10％

 

　　 不過，外資大行看法則相對悲觀，當中瑞銀預測，受高利率環境和一手樓庫存處於歷史高位影響，料明年樓價將再下跌約一成。摩根士丹利預期明年樓價再跌5％至10％，同時調低本港地產股評級至「與市場同步」。

 

　　富瑞報告指出，現時市場對於本港樓價再跌10％至15％的預期過於悲觀，料未來6個月本港樓價只會回落低至中單位數，而且於明年下半年更會有溫和反彈。

　　

明年新盤量料2.3萬伙，供應重鎮在啟德

 

　　 房屋局公布，截至9月底，未來3至4年一手私人住宅潛在供應約10.7萬伙，重返今年首季紀錄新高。資料亦顯示，今年第三季一手私人住宅新盤貨尾量續升至約2.05萬個，創近20年新高。仲量聯行則估算，明年一手供應量約2.3萬伙。

 

　　 另據3月政府統計數字報告預測，今、明兩年私人住宅落成量合共近4.7萬伙，單計明年有近2.7萬伙，是20年以來最多。此外，九龍將為供應量最多區域，分別佔今年及明年總供應量的52％、47％，大部分來自包括啟德在內的九龍城區。按報告推算，今、明兩年區內落成的私樓合共逾1.3萬伙。有代理行普遍預計，明年發展商仍以低價出擊，加快推盤步伐，一手新供應量集中新界「北都區」及東九龍。

 

　　 綜合資料顯示，單計來年長實、新地、恒地、新世界(00017)，部署推出合共20個自身或合作項目，涉約15033伙。當中啟德為供應重鎮，涉7盤約7683伙，佔逾一半；黃竹坑站港島南岸亦佔2盤共2000伙。

 

表列機構對2024年本港樓價預測:

 

 撰文：經濟通記者鄺錦蓉