財技觀察 | 茂盛控股售青衣酒店七成收益歸母企永倫 機管局入市說好「宿舍經濟」
本港「收租王」永倫集團旗下茂盛控股(00022)公布，以7.65億元向機管局出售位於青衣的永倫800酒店，並隨即宣布以3.64億元向永倫集團收購宏景花園商場連車位，另斥2.36億元向股東派發每股12仙特別息，據測算有七成佔出售酒店所得淨額歸永倫集團袋中，即惹來主席「肥水不流別人田」疑雲。
茂盛賣酒店即派特息，購主席資產再派特息
據茂盛控股公告提到，機管局去年5月已透過獨立第三方代理接洽茂盛，表達收購永倫800酒店的意向，由世邦魏理仕對酒店得出7.65億元估值後，機管局即同意以此為總代價提出收購，扣除所需費用後茂盛所得款項淨額約7.45億元。事後茂盛於公告指酒店於去年11月底未經審核賬面值約3.52億元，透過資本增值變現淨賺約3.93億元，公司擬向股東派發每股6仙的特別股息。
永倫800酒店平均客房價僅為246元。（互聯網圖片）
由於永倫800酒店為茂盛的主要經營資產，出售酒店後茂盛將只剩非重要的建材裝修業務，於是永倫集團順理成章地將旗下牛池灣宏景花園商場連同305個車位注入上市公司，盛惠3.64億元，而主席倫耀基在2016年買入該商場及連帶353個車位，收購價2.95億元，這意味著有關資產在約8年內增值至少6900萬元。
有關商場資產背後的目標公司宏景置業截至去年11月30日負債淨額約為9006萬元，截至去年3月年度收益為2200萬元。而在收購完成後，茂盛控股擬向股東再派發每股6仙的特別股息。
永倫集團截至去年9月30日持有茂盛逾13.58億股，佔已發行股本69.06%，茂盛一來一回合共派發12仙特別息，意味著永倫可另獲約1.63億元股息收入。3.64億元的出售商場作價，連同兩批特別息，永倫合計袋走約5.27億元，佔出售酒店所得淨額7.45億元逾七成。
鑽石山宏景花園商場連305個車位，永倫以3.64億元賣予茂盛。（網絡截圖）
倫志炎趁樓價急跌大舉入市，一躍而成「收租王」
永倫集團不但用盡方法從上市公司平台提走酒店出售所得，還將增長潛力有限、資產淨值為負數的平民商場回售予上市公司，外界難免質疑背後的倫氏家族把上市公司當成了提款機。根據過往新聞內容，發現永倫早已通過代理放售宏景花園商場，當時該商場連同313個車位叫價4.5億元，隨後於去年11月下調意向價約一成半至3.8億元，仍放售不果。
永倫集團由人稱「倫伯」的倫志炎創辦，倫志炎在2014年10月離世後，由第二代、現任主席倫耀基打理家業，繼承「收租王」名號。倫家為書香世代，屬明朝狀元倫文敘之後，倫志炎年輕時就讀於廣州嶺南大學土木工程系，其後轉學至華南理工大學。畢業後於廣州參與不少建築工程，其中包括廣州天河機場。倫志炎於1961年在本港繼續老本行建築工程，適逢香港50年代中起樓市暢旺，倫志炎所設計的建築物結構能大大節省鋼筋成本，獲多間發展商青睞，但隨後在六七暴動期間不少地產商周轉不靈，紛紛以樓代錢作為支付建築費用，倫志炎頓時成幾十個單位的業主，食髓知味後，他趁樓價大跌大舉入市，搖身一變成為收租公。
永倫當年筍價接管茂盛，倫耀基接掌後頻以茂盛接盤
銅鑼灣伊利莎伯商場（圖下方），為永倫入主茂盛的重要關鍵。（網絡截圖）
永倫集團在2005年與當時還沒控股的茂盛控股收購銅鑼灣伊利莎伯大廈連停車場資產，作價14.8億元，或因此與交易對手劉根山結緣。兩年後茂盛控股宣布重組，倫志炎以每股0.1067元收購劉根山所持的73.6%權益，總代價約1.03億元，茂盛控股隨即宣派特別息，據測算倫志炎當時收息約6622萬元，這意味著倫氏家族僅以近3700萬元代價，便可控制茂盛控股，並鯨吞由長實集團興建的盛逸酒店，後來盛逸酒店更名「永倫800」，也就是本文開頭所講被機管局所買走的「主角」。
單論永倫800酒店的一買一賣，倫氏家族當年以3700萬元的超筍價買入，去到最後套現超5億元，兩度利用財技獲利頗豐。觀乎上述交易，以派特息做法回籠資金已非「新橋」，如今由倫伯兒子倫耀基主導的酒店出售，精明程度媲美當年入主茂盛之餘，更「青出於藍勝於藍」。
另外值得一提的是，茂盛並非首次為永倫接貨，去年12月茂盛便公布以2元收購永倫灝祥餘下49%股權及所有銷售貸款餘額，而當時永倫灝祥約1058萬元負債淨額亦全數轉移予茂盛。據茂盛截至去年9月中期業績顯示，建材貿易及裝修建築營運業務（即永倫灝祥）中期收入僅得約1430萬元，按年大跌約七成。當時茂盛公告指永倫灝祥已建立客戶基礎，收購可繼續拓展有關業務。
阮子曦：機場城市定位未夠清晰，吸引人流再變現不容易
雖然茂盛控股在出售酒店上帳面大賺近4億元，但作價7.65億元計，酒店800間客房每間平均售價僅約95.6萬元，有市場意見反認為機管局以「荀價」購得酒店。機管局打算以酒店作為未來航空業學員宿舍用途，華富建業投資策略聯席總監阮子曦向分析指出，是次交易對於機管局及茂盛控股都是各取所需，市場更為關注機管局對於發展機場城市的定位為何。早前機管局曾舉行發布會介紹「SKYTOPIA」計劃，但他認為至今仍缺乏清晰方向，「（宿舍選址）原本以為會選擇機場附近嘅世茂(00813)或者新世界(00017)，但買到青衣咁遠」，他指外國並非沒有成功的機場城市案例，但機管局這步棋仍耐人尋味。
機管局早前對SKYTOPIA的初步規劃預想圖。（機管局網頁）
阮子曦指出，二號客運大樓發展停滯耽誤了整個機場項目的發展，目前整個項目仍不算成熟，「點樣吸引人流到區內消費係關鍵」。他解釋，近期港府推廣不同類型的「XX經濟」，都只是將已有之物重新或加強推廣，而打造機場城市則屬於由零開始，因此每步發展與推廣都相當重要。他又認為政府應「諗多步」，若如西九發展區一樣長期錄得虧損亦難有長遠發展。不過他認為機管局對機場城市的「千億規劃」並不誇張，始終銀碼計及長遠多年，用7億多買一間酒店不算太貴。
目前機管局僅對外公布收購有關酒店會用作宿舍用途，他認為假若後續以內部用途為主，亦難長期監察有否做到收支平衡，又提到即使後續機管局要重新將宿舍變回酒店賺錢亦未嘗不可，但他認為機管局日後即使大力發展機場城市，財務狀況都未至於會如此緊缺。
向機管局查詢有關酒店用途以及估價與交易相關事宜時，僅獲機管局書面回覆指正洽購合適物業，詳情將適時公布。
政商頻頻吹風發展宿舍，似鋪路放寬非本地大學生限額
此外，有報道指今次交易由萊坊促成，最新已有傳媒引述萊坊相關人員提及有關交易詳情。報道指萊坊早已為機管局物色物業近一年，是次交易亦歷時半年，到上周終於正式簽約作實，報道並沒有提及宿舍發展相關議題。
值得一提的是，近年萊坊一直吹風發展學生宿舍，尤其是將現有物業如酒店改建為宿舍，萊坊負責人曾於不同報道都提到，投資學生宿舍可享高回報、賺取穩定收入，而且低風險。萊坊早前發表研究報告，指目前12間高等院校提供約3.57萬個宿位，而2023年本地批准的學生簽證或入境許可申請超過6.5萬個，反映宿位有不足問題。
圖為理工大學學生宿舍，政府有意擴大非本地生宿位供應。（網絡截圖）
政府去年10月發布新一份《施政報告》，鼓勵市場以自資和私營方式改裝商廈為學生宿舍，有望幫助消化部分商業樓面，緩解寫字樓空置率高企問題。與此同時《施政報告》亦提出，放寬八大非本地生限額，提升一倍至40%。有本地傳媒引述政府消息指，大學普遍對新政反應正面，並已大幅提升非本地生人數，更指「四成」非本地生限額並非「終極上限」，但就未訂下一步放寬時間表，後續仍需視乎大學宿舍等配套。
撰文：經濟通通訊社記者戚朗軒
《經濟通通訊社》