《智瞰天下－張智威》從頂級KOL入市案例，解讀2026年香港樓市結構性反彈趨勢

　　《智瞰天下》2026年以來，香港住宅市場擺脫過去數年長周期調整格局，整體成交活躍度、樓價指數、按揭數據同步回暖，市場由熊市修復階段逐步進入結構性復甦周期。近期香港頂級旅遊KOL小斯斥資近1.4億元，購入新地(00016)旗下的北角海璇II頂層海景特色戶，成為本年度豪宅市場最具代表性的重磅成交個案。這宗交易不僅反映高淨值資金重返本港頂端物業市場，更完整印證本輪樓市反彈的底層邏輯、資金結構與市場分化特徵，可作為觀察當前樓市走勢的重要樣本。
　
　　是次交易細節具極高市場參考價值。買家小斯於2025年10月落實訂購，歷經270日交易流程，於2026年7月正式完成轉讓過戶。所購單位為海璇II一間鳳凰層特色戶，實用面積2118呎，附設430呎獨立平台及雙車位，總成交金額1.368億元。根據銀行業按揭模型測算，該物業經中銀香港承造按揭後，每月供樓金額高達42萬元。高額月供背後，反映新經濟從業者、自媒體創業群體的強勁購買力，亦標誌高端買家重新主導本港頂級豪宅市場。
　
　　結合官方宏觀數據可見，本輪樓市反彈並非情緒性炒作，而是政策、息率、去庫存、資金四大維度共振帶來的基本面修復。土地註冊處數據顯示，2026年上半年全港物業買賣註冊錄得49826宗，總成交金額達4102億元，成交宗數創2021年上半年以來5年新高，交易總額為近4年半峰值，市場交投量已重回健康活躍區間。
　
　　樓價指數持續穩步修復，確認熊市徹底終結。中原城市領先指數(CCL)自2025年低位累計反彈近8%，當中反映剛性需求的中小型住宅指數(CCL Mass)升幅達8.47%，復甦力度最為扎實。差餉物業估價署的數據更顯示，私人住宅售價指數實現連續13個月按月回升，創2018年以來最長連升紀錄，反映住宅價格已形成穩定上行趨勢。
　
　　按揭數據作為實體入市的領先指標，同樣釋放正面訊號。2026年6月全港新登記住宅按揭合計8785宗，實現連續3個月增長，累計升幅65%，創近4年月度新高。與此同時，金管局公布的住宅負資產按揭個案，2026年第二季大幅回落至4356宗，按季大跌61.9%，負資產佔整體按揭貸款比例收窄至0.71%。數據表明，隨著樓價溫和回升，私人住宅財務風險大幅釋放，業主資產負債表持續修復。
　
　　本輪樓市反彈的核心驅動因素，首先源於政府全面撤辣帶來的制度性鬆綁。過往額外買家印花稅、額外印花稅等限制性稅務措施，長期壓抑跨境買家及換樓需求。隨著2026年全面撤辣落地，市場交易成本顯著下降，冰封多年的換樓鏈與外資入市渠道全面重啟。市場統計顯示，2026年上半年內地買家在港物業成交達9776宗，交易金額1071億元，刷新歷史同期紀錄。以企業主、專業人士、新經濟創作者為主的跨境高淨值群體，已成為千萬元以上豪宅的核心承接力量，小斯億元級入市正是這趨勢的典型體現。
　
　　其次，環球息率回落，優化本港置業成本。本港最優惠利率由高峰期4.125厘回落至3.5厘區間，大幅紓緩高額物業的按揭供款壓力。對於千萬、億元級豪宅而言，息率下行直接提升高淨值群體的可承擔性與入市意願，帶動沉寂多時的頂端豪宅市場量價齊升。疊加按揭成數政策放寬，置業首期門檻降低，進一步激活中高端換樓需求。
　
　　再者，市場去庫存持續，修復供求關係。經歷數年發展商減價促銷，全港私人住宅貨尾大幅消化，2026年6月全港現樓貨尾維持1.9萬伙，較高峰期顯著回落，市場由過往供過於求的弱勢格局，逐步邁向供求平衡。而海景頂層、特色戶、附車位等稀缺物業資源，具不可複製屬性，在市場情緒修復階段，率先獲得資金追捧。凡此種種，上述因素對本地地產發展商，例如恒地(00012)、新世界(00017)及長實(01113)等，造就了有利的客觀復甦環境條件。長遠而言，本港未來3至4年私人住宅潛在供應維持9.6萬伙，特別是具地段配套、稀缺屬性、實用度高的優質物業，將持續跑贏大市。
　
　　綜合而言，2026年香港樓市反彈，是政策鬆綁、息率下行、去庫存、跨境資金回流共同推動的基本面修復。高淨值KOL大額入市的個案，精準體現當前資金偏好的市場結構。《信誠證券聯席董事及負責人員　張智威》
　
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