專訪｜林本利：減息將促資金轉買樓，均值回歸推算中原指數應續回升（有片）

　　本港二手樓價結束連續兩周升勢，惟中原城市領先指數企穩141水平（141.09），錄去年7月底以來次高。理大會計及金融學院前副教授、活道教育中心創辦人林本利表示，現時供樓負擔比率較歷史平均位低8%，以經濟學的均值回歸推算，中原指數未來合理位應在151左右。未來兩三年，隨著美國減息和港人工資水平續升，中原指數或上望170水平。

有機會重上170點或以上

　　多年來開班授課，林Sir一直期望學生能以合理價買樓上車，並奉勸不要高追。他慨嘆，幾年前啟德跑道區新盤呎價高至26000元，仍大把人衝去買，可謂悔不當初。不過從去年8、9月以來看，樓市已跌至合理位，最大依據是，供樓負擔比率最新回落至約45%（以400呎單位計），較2009年至今的歷史平均位49%，低了約8%。

幾年前，啟德跑道區新盤呎價高達26000元。（Shutterstock）

　　他解釋，經濟學有個概念叫「均值回歸」，倘若供樓負擔比率回升至49%的話，中原城市領先指數的合理位應該是150點以上。

　　受美國聯儲局減息帶動，本港按揭利率料會從現時的3.375厘回落至2厘多，而港人工資收入未來3年預期再升10%，中原指數有機會重回170點或以上，這將意味早前高位入市者「脫苦海」。

美孚新邨跌過龍領銜回升

　　樓市已收復年初至今失地，以十大屋苑9月平均實呎價（中原數據）看，美孚新邨呎價較1月升12.8%，其次是太古城、黃埔花園，分別升12.3%、10.7%。他解釋，美孚新邨早前因大維修及樓齡高，無法做安老按揭，無人敢買致跌過龍，如今領銜回升屬正常；而太古城素來是樓市領先指標，不僅地處港島，且交通、購物都方便。

美孚新邨現時呎價較1月升逾一成 （Shutterstock）

　　不過林Sir亦指，呎價分化不排除是因二手成交量小而扭曲，譬如排最尾的康怡花園，9月平均實呎價顯示較1月跌7.9%，但最新看到一些單位的成交呎價並非12000元，而是13000元以上。

料更多資金從定存轉買樓

　　那麼又如何看現時樓市租盤緊俏？他認為，此是政府長期辣稅的後遺症。儘管去年初已全面取消，但收租客重新入市買樓收租，也不過是這一年多的事。

　　林Sir笑言，本港銀行體系18萬億元存款，約等於私樓10萬億元總貨值（以每個單位700萬元計）的兩倍，當樓市信心回歸，預計將有更多資金隨著美國減息從定存轉為投資物業。

　　立即去片：https://youtu.be/N13GFaIcSzM

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