《談國論企－黎偉成》商品住宅3月份銷售跌幅收窄

　　中國的新建商品住宅房的銷售面積和額度於2026年1-3月份即使同比無疑持續下降，惟跌幅遠低於開發投資額度、新開工和竣工面積，加上待售商品房的升幅不斷收窄，展現「去庫存」、減「增量」供應之況，市場供與求有望漸趨平衡以作出良性調整。

*住宅開發的新開工面積及竣工面積均大跌*

　　來自中國家統計局所發布數據顯示，商品住宅房的供求關係有漸趨平衡之態。先看（一）市場的「需求」層面，新建商品房銷售的減少幅度和速度皆見緩和下來，包括(1)所涉銷售面積於2026年1-3月份累計達1.6億平方米，同比減少13.1%（見表），相對於1-2月份所達7736萬平方米的15.0%跌幅收窄2.8個百分點，而又較2025年1-12月份即全年累計7.3299億平方米所減的9.2%有所擴大。

　　和銷售額於2026年1-3月份累計1.4921萬億元，同比減少18.5%，較1-2月份7163億元的21.8%跌幅數窄3.3個百分點，去年全年累計7.3335萬億元同比減少13.4%。

　　即使以銷售為主的「需求」層面，所涉面積和額額的跌幅於2026年1-3月，相對於2025年底有擴大之態，表面看似有所「惡化」，實際情況並不差。因再從「供應」層面，作實際的供與求兩個方面的分析，則「供」的多個方面的下跌幅度，遠較銷售的減幅為大，也就在相當程度顯示商品住宅房市的調整乃處於正面和良性的軌道。

　　此可從（二）全國商品住宅房的「開發投資」於2026年1-3月份累計1.3531萬億元同比減少11%，比1-2月份7382億元的跌幅10.7%要多，此乃於2025年1-12月份累計達6.3514萬億元同比減少16.3%的基數底下，進一步以雙位數的下跌，意味著未來兩三年間的商品住宅房供應會持續減少，有助縮窄多時供過於求的關係，市場有望穩步平衡。

　　尤其是（三）施工等多個方面的跌幅，亦遠大於新建商品房銷售額度下降幅度，意味供應與需求的間隙有望逐步收窄，確實朝著理想的方向調整：(1)「新開工面積」亦同步大幅回落，於2026年的1-3月份累計7420萬平方米同比大幅下跌22.0%，使(2)施工總面積1.3531億平方米同比減12.1%，皆屬持續快迅的減少，充分顯示房地產開發商過去的盲目或過大投資情況不復返。

　　此使「庫存」層面，亦見改善：（四）住宅的「竣工面積」期內亦相應大幅減少：於2026年1-3月份累計6983萬平方米，同比增加26.5%，相對於開發投資與相關施工持續大幅減少，使「待售面積」4.2271億平方米，則同比僅增加1.4%，更可見持續「去庫存」。凡此，皆屬相當良性的發展態勢。

*待售面積僅輕微增加有利供求進一步調節*

　　最惹人注目的，是具預示性的（五）房地產開發企業的「到位資金」，於2026年1-3月份累計達2.0524萬億元，同比減少17.3%，比2025年1-12月份累計9.3117萬億元同比所減13.4%，同樣意味新開發的力量持續減弱，其中：(1)個人按揭貸款於1-3月份達2204億元同比減少34.6%；(2)定金及預收款期內為5858億元同比減少20.1%，此二數顯置業者的買樓態度十分審慎，可預期也。和(3)房地產開發商的自籌資金為7762億元，同比減少5.3%，比2025年全年所減的12.2%有所收窄。(4)房地產開發企業的到位資金中的「國內貸款」累計3419億元同比減少23.7%。

　　但國家統計局未有再披露「房地產開發景氣指數」（國房指數）實在可惜。

*中央今年要著力穩定住宅房地產市場*

　　再看（乙）中央政策。中央經濟工作會議於2026年12月11日發布議決的「2026年經濟工作」，八大要「堅持」任務中的第八個「堅持」指出要「守牢底線，積極穩妥化解重點領域風險」，所涉的重點有：對房地產市場「著力穩定」，做法有要「控增量」、「去庫存」和「優供給」，引人注目的更是「深化住房公積金制度改革」，讓「住房公積金」加大投資於自置自用物業比例，是為增加市場剛性需求的有效做法。「有序推動『好房子』建設」，亦為吸引用家的必不可少的基本因素。《資深財經評論員　黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
 

　　
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